Ao selecionar seus funcionários e ao fiscalizar seu desempenho, o condomínio deposita confiança neles, assumindo responsabilidade pelo dano que vierem eventualmente a causar a condôminos ou terceiros. O condomínio tanto paga se o dano ocorre no desempenho correto da função ou se o funcionário se desvia de sua tarefa e por causa disso provoca o prejuízo.
A culpa por escolher mal (“culpa in eligendo”) e a culpa por controlar mal (“culpa in vigilando”) têm sido, aliás, o fundamento legal para a responsabilização do condomínio no caso de furtos de veículos, quando o condomínio mantém guarda sobre a garagem e partes comuns.
Não socorre ao condomínio a afirmativa de que o funcionário não estava autorizado a praticar o ato danoso, nem que não se encontrava no seu horário de trabalho. O condomínio, através do síndico, tem a obrigação de orientar, treinar, fiscalizar e controlar seus funcionários enquanto permanecem na esfera do prédio. Não pode tolerar a prática de determinados atos (como esquentar o carro de condômino, guardar a bicicleta, usar arma de fogo etc.), que possam vir a provocar acidente ou qualquer espécie de dano.
Para se entender melhor essa responsabilidade do condomínio, basta compará-la com a responsabilidade dos pais em relação aos filhos menores, do dono de animal, dos donos de hotéis por seus hóspedes, de colégios por seus alunos, e de qualquer empresa por seus empregados, serviçais e prepostos.
A súmula 341 do STF sintetiza a questão em poucas palavras: “É presumida a culpa do patrão ou cominente pelo ato culposo do empregado ou preposto.”
Como se vê, se o condomínio não quiser se incomodar com fatos originados de seus funcionários deverá exigir disciplina, cumprimento a normas, comportamento adequado, responsabilidade. O síndico não pode ficar permanentemente na fiscalização dos funcionários, mas deve ter a permanente preocupação de saber como agem e o que fazem cada minuto do dia. Só assim poderá corrigir desvios de conduta ou de função que possam colocar em risco o patrimônio de todos os condôminos.
