Apesar da oferta recorde em Curitiba, a velocidade dos negócios no ramo despencou a partir de outubro.

Curitiba nunca teve um volume tão grande de imóveis usados à venda, mas mesmo assim os preços subiram até 26% no último ano. O resultado dessa combinação – que desobedece à lei de oferta e demanda – é que os negócios já não saem com a mesma facilidade.

Um sinal de que a luz amarela acendeu para esse setor veio pela queda na Velocidade de Venda de Imóveis Usados (VUSO), índice que mede a porcentagem de unidades vendidas em relação à oferta disponível. O indicador atingiu 3,5% em janeiro, o pior resultado da série histórica do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), vinculado ao Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Segundo Luiz Fernando Gottschild, presidente do Inpespar, o indicador subiu um pouco em fevereiro, para 4,9%, mas ainda assim está bem abaixo do mesmo período do ano passado, quando estava em 6,3%.

Desde fevereiro de 2011, pelo menos 2,6 mil unidades passaram a exibir placas de venda na cidade, quase o mesmo volume de imóveis novos entregues pelas construtoras nesse intervalo. Hoje há 19,4 mil unidades à venda, das quais 16,2 mil residenciais.

Mas, ao contrário do que se esperava, o ritmo de valorização dos usados continuou e praticamente acompanha o dos lançamentos. Para o empresário Hamilton Franck, ex-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), trata-se de uma distorção. Em média, a partir do quinto ano de existência, um imóvel custa entre 30% e 40% a menos que um lançamento de mesmo porte no mesmo local. “O que se vê hoje é um valor 5% menor do que o novo. E grande parte dos preços estão no mesmo patamar de valor dos novos”, diz.

Ajuste

O primeiro sinal de que os negócios estavam mais devagar veio em outubro, quando a velocidade de venda despencou de 7,6% para 4%. “Hoje a velocidade de venda é a metade da que seria considerada ideal”, diz Luiz Carlos Borges da Silva, sócio-proprietário da imobiliária Outrasul. De acordo com ele, o tempo para concretização da venda – em média de dez meses – pode atingir até dois anos. “O dono do imóvel está tentando impor preços e o comprador não está aceitando. Preço acima do valor de mercado não vende”, diz.

Para Marcos Kahtalian, da Brain Consultoria, especializada no mercado imobiliário, esse é um comportamento, embora equivocado, muito comum. “É natural que o proprietário se empolgue e ache que seu imóvel vale tanto quanto o novo, mas é o mercado que vai dizer se aquele valor é justo”, diz.

A percepção dos empresários do setor é que os negócios devem continuar pressionados, já que a oferta de usados tende a crescer até o fim de 2013. Alguns apartamentos usados que ainda vão a mercado estão hoje nas mãos de pessoas que vão usá-los para honrar o pagamento dos imóveis novos. Este ano e o próximo serão o pico de entregas dos imóveis novos que foram lançados há dois, três anos.

Para Carlos Paulino, vice-presidente da área de compra e venda e lançamento do Secovi, o problema não é a queda da demanda. Segundo ele, com os preços em alta, o comprador acaba adiando a decisão de compra e pesquisa mais, inclusive comparando os valores dos usados com os dos lançamentos. “O setor passa por uma acomodação, mas tem condições de crescer em patamares saudáveis. Mas terá que oferecer preços compatíveis com o mercado”, diz.

Economista vê bolha e risco de desvalorização

Depois da forte valorização dos preços nos últimos anos e dos sinais de que o comprador não pretende suportar mais um ciclo de alta de preços, existe a possibilidade de um recuo generalizado nos valores dos imóveis?

Para o economista e pesquisador especializado em Macroeco­­nomia Luciano D’Agostini, que acredita que haja um bolha no setor, alguns fatores podem fazer com que a demanda por imóveis recue, a inadimplência suba e os preços caiam. Um eventual au­­mento da taxa de desemprego, hoje em níveis historicamente baixos, pode comprometer o orçamento das famílias, que nunca estiveram tão endividadas. “Com o alto grau de endividamento, qualquer aumento da taxa de desocupação, ainda que sensível, é capaz de causar problemas”, diz.

Segundo ele, pelo menos dois fatores indicam, tecnicamente, a existência de uma bolha: o rápido e vigoroso crescimento do crédito, acima do ritmo de avanço real da renda, e o alongamento das parcelas de pagamento, ainda com juros altos. “Esses fatores criam uma ilusão monetária que é uma característica em mercados que tiveram bolha”, diz.

Para ele, há risco de queda de preços dos imóveis nos próximos anos. “Uma queda de 15% significa uma bolha fraca. Se chegarmos a 35%, teremos uma bolha moderada”, afirma. A percepção de que os preços do imóveis atingiu valores infundados também pode ser explicada, segundo o economista, pelo descasamento dos preços do imóvel e do aluguel. Um apartamento hoje comprado por R$ 200 mil não consegue ser alugado perto de 0,7% de seu valor – algo em torno de R$ 1,4 mil –, o que mostra a distorção”, diz.

Marcos Kahtalian, consultor do Sinduscon no Paraná, acredita que não há bolha, mas que um eventual desaquecimento da economia, com perda de renda e do ritmo do consumo das famílias, pode frear as vendas do mercado imobiliário. “Mas bolha ocorreria se os preços tivessem sido inflados artificialmente, desconectados da realidade, o que não ocorreu”, afirma. Ele cita diferenças entre o modelo do mercado imobiliário no Brasil e nos Estados Unidos. “Lá o problema se deu com o ‘empacotamento’ da dívida, a criação de subprodutos do mercado, o que não existe aqui.”