Conforme solicitado, segue parecer acerca de como declarar o aluguel no Imposto de Renda de Pessoa Física quando é pago em um único boleto

conjuntamente com as demais taxas de condomínio.

1. Imposto de Renda de Pessoa Física

O Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) é previsto no art. 153, III, da Constituição Federal e no art. 43 e seguintes do Código Tributário Nacional.

Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre:

III – renda e proventos de qualquer natureza;

Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da  disponibilidade econômica ou jurídica:

I – de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos;

II – de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.

§ 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

§ 2o Na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as condições e o momento em que se dará sua  disponibilidade, para fins de incidência do imposto referido neste artigo. (Parágrafo incluído pela Lcp nº 104, de 10.1.2001)

Art. 44. A base de cálculo do imposto é o montante, real, arbitrado ou presumido, da renda ou dos proventos tributáveis.

Art. 45. Contribuinte do imposto é o titular da disponibilidade a que se refere o artigo 43, sem prejuízo de atribuir a lei essa condição ao possuidor, a qualquer título, dos bens produtores de renda ou dos proventos tributáveis.

Parágrafo único. A lei pode atribuir à fonte pagadora da renda ou dos proventos tributáveis a condição de responsável pelo imposto cuja retenção e recolhimento lhe caibam.

O contribuinte deste imposto é a pessoa física ou jurídica, titular de renda ou provento de qualquer natureza. A hipótese de sua incidência é o acréscimo patrimonial, em virtude da aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda decorrente do capital, do trabalho ou da combinação de ambos, além dos proventos de qualquer natureza.

2. Da declaração do pagamento de aluguéis

As despesas de aluguel devem ser informadas na ficha “pagamentos e doações efetuadas”, no código 70 – aluguel do imóvel. Deve ser indicado o nome o número do CPF do proprietário do imóvel.

Aluguel de imóveis e declaração de ajuste do Imposto de Renda. Quando cruzados os dois temas, são muitas as dúvidas por parte dos  contribuintes na hora de preencher o formulário da Receita. Edino Garcia, consultor do Declare Certo IOB, esclarece que do lado de quem mora em um imóvel alugado, a instrução é simples: a despesa feita ao longo do ano não é dedutível, seja com o aluguel em si, seja com o IPTU ou condomínio. O contribuinte, no entanto, deve declarar esse gasto à Receita no campo “Pagamentos e Doações Efetuadas”, selecionando o código 70 e informando o valor do aluguel e os dados do locador. “O costume do brasileiro é de não declarar o que não pode ser deduzido, mas a

obrigatoriedade existe”, reforça Garcia. (GRIFO NOSSO) (Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imposto-de-renda/noticias/como-declarar-gastos-e-ganhos-com-aluguel-no-ir-2011?page=1&slug_name=como-declarar-gastos-e-ganhos-com-aluguel-no-ir-2011)

Conforme informações colhidas no próprio site da Receita Federal, depreende-se que o aluguel pago pelo locatário não pode ser deduzido no Imposto de Renda de Pessoa Física:

Deduções – Rendimentos de Aluguéis

410 – Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

• impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
• aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
• despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
• despesas de condomínio.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; art. 50; IN SRF nº 15, de 2001, arts. 12 e 22)

411 – Os valores referentes ao pagamento do IPTU são passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Sim. Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido do locador, as quantias relativas ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) relativo ao imóvel locado, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorreu durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, arts.

412 – São dedutíveis dos rendimentos de aluguel as despesas com advogado para retirar inquilino e a realização de reformas no imóvel para futura locação?

Não são dedutíveis as referidas despesas por falta de previsão legal.

(Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 12)

413 – Proprietário que aluga seu imóvel e por sua vez paga aluguéis como locatário pode deduzir dos aluguéis recebidos o valor do aluguel pago?

Não. Pode ser excluído apenas o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.

(Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 12)

(Fonte: http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2012/perguntao/assuntos/deducoes-rendimentos-de-alugueis.htm)

Na instrução normativa nº 15/2001, encontram-se as hipóteses que ensejarão a dedução no Imposto de Renda de Pessoa Física. Apenas em algumas situações de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica é possível a dedução no Imposto de Renda, conforme art. 12 e seguintes da

referida instrução.

Aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica

Art. 12. No caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integram a base de cálculo para

efeito de incidência do imposto de renda:

I – o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II – o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

III – as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento;

IV – as despesas de condomínio.

§ 1º Os encargos acima somente podem ser excluídos do valor do aluguel quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador.

§ 2º Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, considera-se data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando for feito o repasse para o beneficiário.

§ 3º A indenização por rescisão antecipada ou término do contrato é considerada rendimento tributável para o beneficiário.

Art. 13. Compõem a base de cálculo, para efeito de tributação, os juros de mora, quaisquer acréscimos ou outras compensações pelo atraso no pagamento do aluguel, bem assim as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador e as luvas pagas ao locador, ainda que cedido o direito de exploração.

Art. 14. No caso de rendimentos de aluguéis de imóveis recebidos por não-residentes no país, o imposto deve ser calculado mediante aplicação da alíquota de quinze por cento, observado o disposto no art. 12.

Há previsões de dedução no IRPF na referida instrução, mas nenhuma se refere à dedução de aluguel pago por pessoa física.

Algumas questões referentes ao tema ajudam no entendimento de como deverá ser feita essa declaração:

Pagamento de IPTU e condomínio precisa ser declarado? De quem é a responsabilidade, do inquilino ou do proprietário?

Não é necessário declarar essas taxas, independentemente de quem é responsável por pagá-las. Porém, se for o proprietário quem paga por elas, ele tem o direito de deduzi-las do seu rendimento com o aluguel. Ou seja, só precisa declarar o rendimento, já líquido das taxas.

Como se discrimina a corretagem paga à imobiliária pelo proprietário do imóvel e quem é responsável por declarar esse valor?

A corretagem é paga à imobiliária pelo proprietário, por isso ele é o responsável por discriminar esse valor em sua declaração. Ele deve deduzir a comissão do seu rendimento de aluguel, declarando o valor em um campo específico na ficha de “Pagamentos e Doações Efetuados”. Sob o código “70 – Aluguel” será informado o rendimento com aluguel já líquido de todas as taxas; sob o código “71 – Administrador de Imóvel”, informa-se o valor da corretagem.

Devo informar os dados de quem de fato paga ou recebe o aluguel, ou informo os dados da administradora de imóveis?

A administradora é uma mera intermediária. Quem paga aluguel deve informar como beneficiário o próprio locador, por seu nome e CPF. O mesmo vale para o proprietário, que recebe o aluguel. Como responsável pelo pagamento deve ser informado o inquilino, seja ele pessoa física ou

Caso receba o aluguel de pessoa jurídica, o locador deve declarar os valores recebidos em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ pelo Titular”, informando seu nome e CNPJ. Caso o locatário seja pessoa física, a discriminação virá no campo “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e Exterior”, dentro da aba “Carnê-Leão”, com o nome e CPF dos inquilinos que constam no contrato de locação.

Como declaro os valores de aluguel? Mês a mês ou o montante anual?

O inquilino só terá a opção de informar os valores pagos mensalmente. Já o proprietário deverá informar os valores mensais apenas se o locatário for pessoa física. Caso seja pessoa jurídica, o correto é informar o montante total recebido no ano a título de aluguel.

E é possível regularizar um contrato de locação retroativamente, para evitar cair na malha fina pelas falhas do passado?

Quem responde a essa pergunta é o consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek. Sim, é possível, porém com algumas condições. Suponha que você é locador e deseja fazer constar no contrato que outros membros da sua família recebem parte ou a totalidade do aluguel; ou ainda que você é um jovem que consta como único inquilino de um apartamento que divide com mais duas pessoas; nesses casos, você pode “corrigir” a situação, vigente em 2011, para poder declarar corretamente neste ano. Em primeiro lugar, o aditivo contratual precisa ter a data atual, jamais uma data passada. “Você vai confeccionar um documento, com a data atual, explicando que a situação em questão vem ocorrendo desde uma determinada data passada. Ou seja, apenas o efeito do aditivo será retroativo”, explica Stroetbek. Em segundo lugar, evidentemente que a data passada informada deve corresponder à realidade. Finalmente, no caso do inquilino que deseja acrescentar outros locatários ao contrato, é fundamental que locadores e fiadores estejam de acordo.  No caso de uma residência dividida por jovens, se a rotatividade for baixa, o ideal é mesmo recorrer aos aditivos contratuais quando um dos moradores deixar o imóvel para dar lugar a outro. Porém, se for uma república, com alta rotatividade, aquele que consta no contrato como locatário pode tentar acrescentar uma cláusula de sublocação, conferindo-lhe o direito de rachar as despesas com aluguel com outros moradores, sem a necessidade de incluí-los no contrato

como locatários. O sublocador, por sua vez, deverá firmar com cada sublocatário um contrato em separado. Contudo, sublocar um imóvel, além de precisar da concordância do proprietário e do fiador, pode não ser muito vantajoso para o inquilino. Da mesma forma que ocorre com os aluguéis recebidos, os valores pagos pelos sublocatários estarão sujeitos à cobrança de IR mensal, deverão ser declarados como rendimentos tributáveis e podem aumentar a renda tributável do sublocador a ponto de deslocá-lo de faixa de contribuição.

Entende-se que no caso em comento, o inquilino deverá apresentar o comprovante de pagamento, mesmo que estejam incluídas juntamente com o valor da locação as parcelas de taxa de condomínio. Deverá o inquilino informar o valor relativo ao aluguel e juntar o comprovante,

mesmo que esse apresente um valor superior. Isso porque aquele que recebe o valor do aluguel também deverá informar à Receita Federal o valor do aluguel percebido. Com o cruzamento desses dados, será verificada a veracidade das alegações. Entretanto, é possível que o inquilino requeira à administradora que sejam expedidos boletos separados, a fim de facilitar a declaração do imposto de renda. Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Fonte: da redação.