Por mais de vinte anos temos defendido o condomínio, considerando-o uma das melhores instituições do Brasil. Graças à Lei do Condomínio, de 16 de dezembro de 1964, hoje milhões de brasileiros vivem com mais dignidade, segurança e conforto. Por isso nos preocupa muito quanto o legislador começa a mexer numa estrutura que já provou ser vitoriosa, apesar de seus já 40 anos.

É o que acontece com o Projeto do Novo Código Civil, recentemente aprovado por uma das casas do Congresso Nacional. O projeto dedica 28 artigos ao capítulo “Do Condomínio Edilício”, um a mais do que a Lei 5.691/64 no título que trata “Do Condomínio” (o resto da lei refere-se à incorporação imobiliária), sem melhorar o que hoje existe.

Da leitura dinâmica do texto, infere-se que o condomínio deixa de ser tratado como um ente responsável e autônomo e passa a ser visto como mais um sujeito menor de direitos, do tipo que (assim pensa o legislador) necessita de toda proteção e cuidado da lei, como o consumidor, o empregado, o menor de idade. Exemplo do que dizemos está nos artigos 1.336 e 1.337, que tratam dos deveres do condômino e suas penalidades.

Diz o parágrafo 1o do art. 1.336: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Pela legislação em vigor, a multa prevista em convenção pode ser “de até 20% sobre o débito” (Lei 4.591/64, art. 12, § 3o), havendo a previsão de atualização monetária.

Nem 8 nem 80

Tal multa pode ser agradar aos órgãos de defesa do consumidor e será, sem dúvida, benéfica aos inadimplentes, mas certamente colocará em risco a sobrevivência do condomínio como instituição séria e eficaz. Mesmo nos dias de hoje, de inflação anual de um dígito, o percentual de 2% é absurdamente baixo, mormente se levarmos em consideração que o valor da multa só pode ser aplicado uma vez (e não mês a mês como os juros) e débitos de condomínio ficam rolando por anos em intermináveis ações judiciais de cobrança.

Não podemos esquecer que valor arrecadado beneficia diretamente o condomínio, não sendo recolhido aos cofres públicos, como outras penalidades, estas sim, de percentual absurdamente elevado, como as multas por atraso no pagamento do IPTU, do INSS, do imposto de renda, ou ainda à multa estipulada pelo novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que prevê punição que pode chegar a 1.400% (sim, mil e quatrocentos por cento) do valor do IPTU, ao proprietário que deixar de dar a seu imóvel o uso que lhe for imposto por legislação municipal.

Se o legislador usar de bom senso, alterando o Projeto do Novo Código Civil, a multa a ser paga deverá continuar a ser fixada por deliberação dos condôminos, respeitado o máximo de, digamos, 10% (dez por cento) do valor do débito, percentual que, tradicionalmente, representou punição adequada aos faltosos. Tanto 2% quanto 30% ou 50% são índices que fogem do senso comum, por estarem situados nos extremos da escala.

Há muitos outros pontos do projeto a serem comentados, o que faremos paulatinamente nas semanas vindouras.