A legislação passou por alterações em 2009, com o objetivo de equilibrar a relação nos contratos de aluguel. Previsão de diminuição da inadimplência e menor valor para aluguéis não se concretizou

A última mudança na Lei de Locações entrou em vigor no início de 2010. A intenção da legislação era equilibrar a relação entre inquilinos e proprietários, mas, passados dois anos, especialistas não apontam mudanças significativas. “Ficou mais fácil para o locatário reaver o imóvel em caso de não pagamento e o índice de inadimplência diminuiu, mas tínhamos muitas expectativas que não foram alcançadas”, comenta Antonio Linares Filho, procurador jurídico do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR).

De acordo com dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), é possível observar que o índice de inadimplência do pagamento de aluguel diminuiu 16% de 2010 para 2011. No entanto, o número de ações locatícias em tramitação no Tribunal de Justiça do Paraná continua estável – a previsão dos especialistas é que houvesse uma diminuição de ações nesse sentido. Passaram de 1185 em 2010 para 1122 em 2011.

“A mudança na lei obedeceu a tendência da jurisprudência e trouxe padrões mais claros para a relação do aluguel. Mas o Judiciário não está preparado para cumpri-la, pois não existem varas especializadas nem juízes com aperfeiçoamento nesta área”, comenta Linares. Para ele, a expectativa de todo o setor era a agilidade, mas aplicação da lei não foi imediata.

“Era preciso encontrar um ponto de equilíbrio porque havia casos em que o proprietário ficava anos sem receber até que o processo de despejo chegasse ao fim”, defende Luiz Valdir Nar­­delli, presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios (Seco­­vi). Ao contrário de Cerveira, ele acredita que a facilidade de desocupar um imóvel influenciaria para que os preços baixassem. “A mudança trouxe melhoria na oferta, pois as duas partes ficam responsabilizadas”, justifica.

Limitação

A expectativa é que a mudança na lei gerasse aumento na oferta de imóveis e, como conseqüência, a diminuição do preço do aluguel. O valor pago para alugar um imóvel não diminuiu e profissionais do setor alegam que os programas facilitadores de crédito imobiliário e o aumento nas vendas foram fatores determinantes. “Tínhamos muita expectativa e tivemos de lidar com a concorrência do Minha Casa, Minha Vida, por exemplo. Muita gente que alugava direcionou seu imóvel para venda”, explica João Teodoro da Silva, presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).

Ação renovatória exige seis meses de antecedência

A relação de aluguel na locação comercial não sofreu modificações específicas com a lei editada há dois anos. Contudo, é preciso atenção com prazos do contrato de aluguel, se o proprietário não consentir a renovação do acordo. “É normal que os contratos estabeleçam prazos e apenas quando está próxima a data da finalização dele é que os locatários se preocupam com a necessidade da renovação”, comenta a advogada Luciana Kishino, do escritório Becker e Pizzatto Advogados Associados.

De acordo com ela, na hora de assinar a papelada, a primeira preocupação é com os valores. “No entanto, um comerciante que escolhe um ponto, investe nele e cria uma relação de confiança com a vizinhança e a clientela. Trocar o negócio de lugar pode gerar perdas significativas”, comenta. Ela explica que o Judiciário garante a possibilidade de permanecer no imóvel, desde que, seis meses antes do término do contrato, o inquilino manifeste interesse. “Para a ação renovatória existir, ele deve atentar com o prazo, que é, pelo menos 180 dias antes do fim do acordo”, endossa.

Tarde demais

Embora a maioria dos contratos tenha cláusulas que garantem a renovação automática, Luciana lembra que o assunto só costuma vir à tona poucos dias antes do fim do acordo. “E se, por acaso, o proprietário não tiver mais interesse em manter o imóvel locado ou receber uma oferta melhor? Se essa negativa vier um mês antes do fim do contrato, o inquilino já perdeu o prazo necessário”, diz. Ela indica que as partes comecem a negociar os termos da renovação dos contratos entre um ano e seis meses antes da data prevista para o fim.

Exigências

Para que o inquilino inicie uma ação renovatória, ele precisa provar que cumpriu o contrato integralmente e que exerceu a mesma atividade comercial, no mesmo local, por três anos ininterruptos.

As regras

Confira as principais mudanças com a lei nº 12.112/2009.

Despejo e execução

- Desde, contratos que são feitos sem garantia podem ter a liminar de despejo em 15 dias. Em caso de inadimplência, o inquilino tem o mesmo prazo para quitar alugueis atrasados e contestar o despejo. Caso contrário, tem de desocupar o imóvel em até 30 dias. Na norma anterior, era possível a emissão de até dois mandados para desocupação de imóveis.

- O que dizem os especialistas: Para o advogado Mário Cerveira, os prazos menores deram mais poder ao proprietário. “Eles podem propor um prazo maior para o inquilino, fazendo um preço diferente”, exemplifica. Para ele, esse seria um dos impeditivos para a diminuição do valor do aluguel.

Fiador e garantia

- A nova regra permite dá ao avalista o direito de exigir exoneração da função. Nesse caso, ele responde pelo imóvel durante os 120 dias subseqüentes do comunicado de desligamento. O locatário tem de substituí-lo em até 30 dias, mas, se o locador concordar, o contrato pode ser firmado sem fiador ou seguro fiança.

- O que dizem os especialistas: Com o prazo mais ágil para cobrança e despejo, o locador sente mais segurança para locar sem garantia. “A relação era desigual e a situação poderia ficar dramática para o fiador. Mas com a facilidade de reaver o imóvel e realizar cobrança, a tendência é que a figura do fiador fique cada vez mais afastada da relação entre inquilino e locatário”, comenta João Teodoro da Silva, do Cofeci.

Fonte: Gazeta do Povo