A melhor solução para anular uma assembleia é a realização de outra, geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleias anteriores, irregulares, garantindo no entanto a validade dos atos praticados antes da anulação.

A pergunta:

Qual o procedimento legal para se anular uma ata de assembleia que ocorreu em fevereiro/1998, onde consta alteração da forma de divisão de rateio das despesas de condomínio?

Tal assunto não constava da ordem do dia nem foi esclarecido aos 23 condôminos presentes. Simplesmente decidiu-se que seriam divididas igualmente a todos os condôminos as despesas e não por fração como consta da convenção.

Em virtude dessa divisão simples, a grande maioria está pagando a mais e alguns pagam bem menos. Em outra assembleia, também fora da ordem do dia, decidiu-se que as unidades com acesso direto à via pública pagariam somente 30% do valor, tendo assinado essa ata somente 26 condôminos.

Vale salientar que consta em nossa convenção que para alteração de qualquer dispositivo da convenção é necessário 2/3 dos condôminos, bem como a averbação dessa alteração em registro de imóveis, o que não ocorreu.

Pergunto: Em virtude de não haver quórum na assembleia, não constar na ordem do dia, não ter a aprovação de 2/3 de condôminos, nem existir a averbação em registro de imóveis, pode o síndico atual simplesmente ignorar essas assembleias e passar a fazer a divisão do rateio pelos coeficientes, como realmente é o correto?

A resposta:

A descrição do caso (transcrita de forma simplificada) deixou bem claro que o condomínio vive uma situação de irregularidade, por falta do cumprimento de exigências formais e legais.

Entendemos tratar-se de caso típico de anulação de ato jurídico e não de nulidade, distinguindo-se um do outro, porque a nulidade não produz efeitos e sua declaração extingue as consequências do ato desde o seu nascimento (ex tunc), ao passo que o ato anulável tem validade, produzindo efeitos até que seu defeito seja declarado; só a partir de então (ex nunc) deixa de valer.

A nova forma de divisão das despesas de condomínio, aprovada por assembleia sem o quórum mínimo e sem cumprir outras exigências necessárias, produziu efeitos no tempo em que foi aplicada, ou seja de fevereiro de 1998 até a presente data. Pagamentos efetuados conforme o critério acima têm que ser respeitados. Não se pode, agora, pretender revogá-la retroativamente.

Para que não produza mais efeitos, diante da flagrante infringência de dispositivos legais, é necessário que sua anulabilidade seja devidamente declarada, o que pode ser feito de três maneiras:

1) Através de ação judicial com pedido de liminar ou medida cautelar.

2) Através de outra assembleia geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça a anulabilidade das deliberações irregulares.

3) Através de manifestação singular do síndico e dos membros do conselho consultivo ou fiscal, comunicando os fatos aos condôminos e informando que, a partir de agora, o rateio será feito de acordo com a convenção do condomínio.

Esta última opção, pelas consequências e insatisfações que poderá gerar, não deve ser a preferida pelo síndico, já que ferirá interesses financeiros de parte dos condôminos.
A melhor solução, sem dúvida, é a realização de assembleia geral extraordinária que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleias anteriores, já mencionadas, garantindo a validade dos atos praticados no período referido, e que determine o estrito cumprimento das disposições da convenção do condomínio a partir de agora.

É a nossa opinião, salvo melhor juízo.

*Luiz Fernando de Queiroz