Partindo da premissa que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo, senão em virtude de lei, nos exatos termos do artigo 5º, II, da Constituição da República Federativa do Brasil, que consagra o Princípio da Legalidade:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…)
II – ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;
Inicialmente se entende que a obrigatoriedade de lavratura e registro das atas das assembleias de condomínios deveria estar previamente condicionada pela legislação. A Lei nº 6.015 de 1973, que dispõe sobre os registros públicos, no artigo 167, determina que seja realizado o registro nos seguintes casos:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8 ) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) das cédulas de crédito rural;
14) das cédulas de crédito, industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937,
e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem
em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não
houver partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.
41) da legitimação de posse;
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;
Neste cerne, a lei não exige a obrigatoriedade do registro de atas, no entanto é plenamente possível o registro, para a conservação do ato, nos termos do artigo 127, da referida lei:
Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:
(…)
VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.
O Código Civil de 2002, no Capítulo VII, versa sobre os condomínios edilícios, sua administração, deveres e obrigações dos condôminos, dentre outros, se mostrou silente a respeito das formalidades necessárias a eficácia das decisões tomadas nas assembleias.
A respeito da convocação das assembleias condominiais, os artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil, preceituam que:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Neste cerne, as assembleias são de suma importância para a administração do condomínio e a ata é documento pelo qual se reproduz integralmente os fatos ocorridos na assembleia.
Deste modo, a legislação pátria embora estipule finalidade e forma de convocação para assembleia, não estabelece a obrigatoriedade de elaboração de ata das assembleias. Portanto, se verifica que não há exigência, legalmente imposta, de realizar a ata das assembleias.
No entanto, a ata é meio de prova da realização da assembleia, dos assuntos tratados, votados e aprovados. Assim, por exemplo, se uma assembleia é convocada para alterar determinado dispositivo da convenção do condomínio, antecipadamente todos os condôminos foram devidamente convocados, a modificação foi votada e aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos, nos termos dos artigos 1351 e 1354 do Código
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
No entanto, imagine que não fora elaborada ata desta assembleia, a modificação existe e é valida, vez que a assembleia foi devidamente convocada e respeitou o quórum de aprovação, no entanto, sem a ata o plano que eficácia da deliberação restará prejudicado. De tal modo, se faz necessária a ata e seu respectivo registro para que a decisão possa gerar efeitos perante os condôminos e terceiros, ademais é imprescindível para publicidade e conservação do ato.
Portanto, sem ata, as decisões tomadas pela assembleia não surtirão efeitos contra terceiros, vez que a prova, publicidade e conservação dos atos praticados restará prejudicada.
Desta forma, embora não exista estipulação legal no sentido de obrigar a formulação de ata para cada assembleia, sua realização e registro são imprescindíveis para comprovar as decisões tomadas e torna-las oponíveis contra todos, razão pela qual se recomenda sua elaboração e registro sempre.
Fonte: Da redação
